Das OLG Rostock hatte kürzlich Gelegenheit, in seinem Beschluss vom 28.10.2025 (Az. 3 U 42/20) die Unterschiede zwischen Baulast und Grunddienstbarkeit herauszuarbeiten und ihre praktische Relevanz zu verdeutlichen.
Die Entscheidung als Ausgangspunkt
Das Gericht hatte sich mit dem Verkauf eines Grundstücks zu beschäftigen, bei dem die Erschließung des Grundstücks zur Trinkwasserversorgung, Abwasserversorgung und Niederschlagsentwässerung nicht auf dem verkauften Grundstück selbst gesichert war, sondern über Leitungen auf einem Nachbargrundstück erfolgte. Die Nutzung dieser Leitungen war zwar faktisch möglich, jedoch hatte der Verkäufer mit den Nachbarn hierzu keinen privatrechtlichen Vertrag abgeschlossen. Im Baulastenverzeichnis der zuständigen Stadt war lediglich eine sog. Leitungsbaulast eingetragen.
Der Käufer, der von dem Verkäufer über diese Situation nicht vor Vertragsabschluss informiert worden war, vertrat die Auffassung, dass das Grundstück wegen der fehlenden privatrechtlichen Absicherung der Erschließung mangelhaft sei. Das OLG Rostock folgte der Auffassung des Käufers nicht.
Es stellte zunächst klar, dass im Ausgangspunkt tatsächlich vom Vorliegen eines Sachmangels ausgegangen werden könne. So verfüge das Grundstück nicht über eine eigene Trinkwasser-, Abwasser- oder Niederschlagsentwässerung; diese erfolge vielmehr über das Nachbargrundstück, wobei die Nutzung der Leitungen des Nachbargrundstücks nicht durch eine Vereinbarung mit dem Eigentümer des Nachbargrundstücks abgesichert sei. Der Käufer habe somit gegen den Eigentümer des Nachbargrundstücks keinen eigenen durchsetzbaren Anspruch auf Nutzung der Leitungen und sei auf das Wohlwollen des Nachbarn angewiesen.
Ein Sachmangel liege aber dennoch nicht vor, da im Baulastenverzeichnis eine Leistungsbaulast eingetragen sei. Aufgrund dieser Leitungsbaulast sei der Nachbar öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Nutzung der Leitung zu dulden. Damit sei die Erschließung des verkauften Grundstücks gesichert und dieses damit nicht mangelbehaftet.
Die Baulast – öffentlich-rechtliche Verpflichtung
Der Senat des OLG Rostock führt in seinem Beschluss aus, dass eine Leitungsbaulast als öffentlich-rechtliche Baubeschränkung privatrechtlich weder dem dadurch Begünstigten – hier dem Käufer – einen unmittelbaren Nutzungsanspruch gewährt noch den Eigentümer des belasteten Grundstücks – hier den Nachbarn – zivilrechtlich dazu verpflichtet, die Nutzung zu dulden. Baulasten begründen ausschließlich öffentlich-rechtliche Pflichten des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, nicht jedoch durchsetzbare privatrechtliche Rechte des begünstigten Nachbarn. Verletzt der Eigentümer des belasteten Grundstücks die ihm aus der Baulast obliegenden Pflichten, wird die sich aus der Baulast ergebende Verpflichtung allerdings mittelbar durch die Bauaufsichtsbehörde, etwa im Wege einer Ordnungsverfügung, durchgesetzt. Vor diesem Hintergrund steht in dem vom OLG Rostock entschiedenen Fall die Gewährung der (Mit-)Nutzung der auf dem Nachbargrundstück verlaufenden Erschließungsanlagen nicht allein im Belieben des Nachbarn. Ein Sachmangel liegt daher nicht vor.
Gleichzeitig betont das OLG Rostock ausdrücklich, dass die Baulast keine dingliche Rechtsposition zugunsten des begünstigten Grundstücks begründet.
Die Grunddienstbarkeit
Demgegenüber ist die Grunddienstbarkeit (§§ 1018ff. BGB) ein dingliches Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstücks (sog. „dienendes Grundstück“) – hier das Grundstück des Nachbarn – ist verpflichtet, die in der Eintragungsbewilligung näher bezeichneten Nutzungen durch den Eigentümer des begünstigten Grundstücks (sog. „herrschendes Grundstück“) – hier das Grundstück des Käufers – zu dulden oder bestimmte Handlungen zu unterlassen. Im Unterschied zur Baulast begründet die Grunddienstbarkeit ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks und dem Eigentümer des berechtigten Grundstücks. Aus ihr lassen sich unmittelbar durchsetzbare Ansprüche, insbesondere Nutzungs- und Duldungsansprüche, ableiten. Damit vermittelt die Grunddienstbarkeit dem Berechtigten eine rechtlich gesicherte und beständige Position, die eine Baulast nicht zu ersetzen vermag. Eine solche Grunddienstbarkeit war jedoch in dem dem Beschluss des OLG Rostock zugrunde liegenden Fall nicht bestellt und im Grundbuch eingetragen worden.
Fazit
Der Beschluss des OLG Rostock vom 28.10.2025 macht deutlich, dass Baulast und Grunddienstbarkeit strikt zu unterscheiden sind. Während die Baulast lediglich eine öffentlich-rechtliche Sicherung bewirkt, vermittelt nur die Grunddienstbarkeit eine privatrechtlich durchsetzbare, dingliche Rechtsposition. Das Fehlen einer solchen privatrechtlichen Absicherung begründet jedoch nicht automatisch einen Sachmangel, sofern die Nutzung der Erschließung durch bestehende Baulasten öffentlich-rechtlich abgesichert ist.
Zur Autorin:
Julia Olbrich ist Notarin mit Amtssitz in Münster. Sie berät die Beteiligten bei allen notariellen Vorgängen im Immobilien-, Erb- und Familienrecht.